Материалы

Налоги и налоговые льготы при проведении сделок с недвижимым имуществом

При продаже недвижимого имущества, налогоплательщик имеет право на получение следующих налоговых вычетов:

в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
(ст. 220 Налогового кодекса РФ).
            Это значит, что при продаже: продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, продавец должен уплатить 13% от суммы превышающей 1 000 000 рублей. Если же продавец получил это имущество возмездным путем, то при продаже такого имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

На примере это выглядит так:

Пример №1: Продавец купил квартиру за 3 000 000 рублей, а через год продал за 4 000 000.
            4 000 000 – 3 000 000 = 1 000 000 рублей. Налог на доходы физических лиц составляет 13%, таким образом продавец должен уплатить налог в размере 130 000 рублей.

Пример №2: Продавец купил земельный участок за 1 000 000 рублей и возвел на нем дом за 3 000 000 рублей. Таким образом его расходы составили 1 000 000 + 3 000 000 = 4 000 000 рублей, а продал он дом и земельный участок за  6 000 000 рублей. 6 000 000 – 4 000 000 = 2 000 000 рублей. Налог на доходы физических лиц составляет 13%, таким образом продавец должен уплатить налог в размере 260 000 рублей. (Важно, что все расходы должны быть подтверждены – сохранены все чеки и договоры на строительство с подтверждающими оплату документами. Если  вы оплатили работу наличными, то налогооблагаемая база не уменьшится).

Нежилые объекты – офисы, гаражи и т.д. попадают под понятие иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет. Необлагаемая сумма составляет здесь 250 000 рублей, либо сумма фактически понесенных расходов (см. Пример №2).

Важно: Не забудьте подать налоговую декларацию в период с 01 января до 01 апреля года следующего за годом продажи.

Вышеуказанные налоговые вычеты, распространяются только на налоговых резидентов.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Независимо от фактического времени нахождения в Российской Федерации налоговыми резидентами Российской Федерации признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации. (ст. 207 Налогового кодекса РФ).

Если вы не являетесь налоговым резидентом, то при продаже недвижимого имущества, Вы обязаны будете уплатить 30% от стоимости этого имущества, даже в том случае, если оно находится в Вашей собственности более 3-х лет.

К сожалению многие агенты не знают этого и считают, что если имущество в собственности более 3-х лет то и налоги уплачивать не надо. Мы советуем Вам обращаться только к профессионалам высокого уровня, дабы не нести ненужных Вам расходов.

Совет:  1. Прожить в Российской Федерации 183 дня в году и стать налоговым резидентом.

            2. Узнать какой налог на доходы в стране, где Вы являетесь налоговым резидентом, может быть Вам дешевле заплатить налог там. Но для этого у Российской Федерации с этой страной должно быть подписано Соглашение об исключении двойного налогообложения.

Налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета

в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:

на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
            на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
расходы на разработку проектной и сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Важно: Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:

            Это значит, что при приобретении жилого объекта, налогоплательщик в праве воспользоваться налоговым вычетом в размере 13% от суммы приобретенного имущества, но не более 260 000 рублей (в случае если стоимость объекта превышает 2 000 000 рублей) без учета процентов по кредитам, т.е. не выплачивает НДФЛ с заработной платы пока не выберет 13% от суммы потраченной на приобретение объекта (не более 260 000 рублей) 

Для того, чтобы воспользоваться вычетом необходимо обратиться в свою бухгалтерию, или в налоговую инспекцию (в этом случае возврат НДФЛ будет осуществляться один раз в год, по истечении налогового периода).

Важно: налоговым вычетом можно воспользоваться не более одного раза в жизни. 

Если продается или покупается объект недвижимого имущества в долевую собственность, то налоговые вычеты  распределяются пропорционально количества собственников, пропорционально доли в имуществе.

*Если у Вас возникли какие-либо вопросы,то вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону:        +7-967-167-82-82